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21世纪中国问题研究

独立财经评论者 财经名博评论家 经济学家批评家 “郎咸平现象”研究家

 
 
 

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关于我

先后在建设银行和交通银行供职,从事理论研究和信贷工作。2000年建立阳光投资咨询公司,并任董事长,总经理。2008年组建21世纪中国问题研究中心,任主任。1991年与他人合著《固定资产计划管理学》一书。1990年《试论固定资产投资的的“三效”统一》一文获中国投资学会三等奖。在《中国投资管理》,《河北日报》等报刊发表文章,多达数十篇。联系方式:QQ1433090476或lpjlisiyuan@163.com

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【原创】“空置率”是“倒掉的牛奶”  

2009-11-13 11:45:56|  分类: 时政评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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随着房地产价格的上涨,泡沫论满天飞,通胀满天飞,甚至许多学者也不假思索的呼吁政府以经济手段或行政手段予以干预,大有山雨欲来风满楼的危机。如果仅仅是普通百姓呼吁房价太高了,也就罢了,可是学者们也加入了这一行列,以向政府施压,发挥了领头羊的作用,这就令人费解了。这是一时冲动还是忧国忧民,或者两者皆有,但也应把问题分析清楚之后再开口,这种冲动性的吹喇叭不仅误导了百姓的认知,而且还把自己的学识水准之浅洼暴露无遗,贻笑大方。

“空置率”成为楼市泡沫和通胀的标志,是很多学者的定势思维,并以此判定房价高了。现在的房屋消费结构有三种成分组成,一是用来居住,这是刚性需求。一般没有空置的,即使有也是住新房子而将旧房子用以出租,不在“空置率“的范畴。二是准居住,即给子女成家居住用,只要子女没结婚就一直空着,是合情合理的。其实质是提前消费,应该属于弹性需求,确实对房价的高涨起到推波助澜的作用,然而,这是中国人的传统,短时间内是难以改变的,并且随着财富的积累还会增加和继续下去。虽然现在空着,但是不能作为空置率统计;三是用来投资。这是我国楼市的特殊性,或者说在我国最为明显,就是用来价值投资,以实现财富的增值,是绝对的弹性需求。这一部分为实实在在的空置着,且占空置率的绝对比重,这是学者们最为主要的依据,也是百姓最有意见的部分,甚至认为是房价高涨的罪魁祸首。

投资性房屋消费的主要特点是实现投资增值,而不是现实居住,用哲学原理讲就是购买的是房屋的内在价值而不像其它商品的使用价值,这也就注定了它的空置特点,但其最终还是被消费。这个过程就是增值的过程,只有达到投资人的目的才会发生由投资品向消费品的转换。其前提是实现投资增值,不增值或达不到投资人的期望值就难以实现转换。就像美国大萧条时资本家宁愿把牛奶倒入大海也不降价卖给百姓一样,即在购买力低迷时降价是最愚蠢的销售方式,否则,你的产品的价格以后永远再也长不上去,断送掉未来的全部利益,这是投资人的共识。其实质是限制商品供应,平衡市场供求。牛奶之所以倒掉还有一个因素就是其“保质期”或“保值期”短,如果像房子一样长的保值期,资本家也不会倒掉。今天的房屋投资者,正是看出了这一点,才会产生惜售心理,不达目的不罢休。

房屋的“保值”期之所以长,还有一层更深层的东西在里面而不为一般人所见,那就是与其说投资者买的是房屋,不如说其投资的是土地使用权。房屋的价值是由土地使用权价值和建筑成本,利润,税金组成,而后者是固定不变的,即使增加也是通胀率的附加价值,而前者土地使用权会随着土地的稀缺性而增值。随着城镇化的进程加快,工业化进程的加快,土地的需求速度与日俱增,其使用权的价值则是芝麻开花节节高。投资房屋就是间接的投资土地资源。土地的不可替代性和不可再生性,决定了其稀缺性超过石油和煤炭,其价值随着时间的延伸和人类对环境的破坏,无法用金钱来衡量,就像“水世界”里的一把泥土用珠宝都不予换取。

“空置率”,虽然当下推高了房屋的价格,但从长远意义看保护了土地,有利于人类的可持续发展。若干年以后,我们回过头来看今天的空置率不是太高了而是太低了,房价不是太高了,而是太低了;因为那时人类因为土地的减少,解决温饱成为了头等大事。为了将来的生存,现在的房屋价格还是高点吧,再高点吧。

 

 

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