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21世纪中国问题研究

独立财经评论者 财经名博评论家 经济学家批评家 “郎咸平现象”研究家

 
 
 

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关于我

先后在建设银行和交通银行供职,从事理论研究和信贷工作。2000年建立阳光投资咨询公司,并任董事长,总经理。2008年组建21世纪中国问题研究中心,任主任。1991年与他人合著《固定资产计划管理学》一书。1990年《试论固定资产投资的的“三效”统一》一文获中国投资学会三等奖。在《中国投资管理》,《河北日报》等报刊发表文章,多达数十篇。联系方式:QQ1433090476或lpjlisiyuan@163.com

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谢国忠拿对了“撑杆”用错了“秤砣”  

2009-12-13 00:34:54|  分类: 名博批评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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http://http://lpjlisiyuan.blog.163.com/blog/static/1310076622009111294628837/edit/谢国忠先生今天发表了《看空房地产 2012年股市楼市泡沫终将破灭 》一文,坚持看空中国的房地产(未说明是房地产行业还是房地产市场,两者是完全不同的概念,鉴于与本文主题无关,故不展开论述),有以下文句为证:

“ 只是成交量有所上升,房价还是会继续跌,这种趋势不会变,整体还是向下的”。

“现在我依然认为房地产处于下跌趋势之中”。

“房地产没有崩盘,只是和股市相比,房地产波动速度比较慢,泡沫维系的时间比较长,并不意味着没有泡沫”。

“房地产的泡沫这是确实存在,但泡沫什么时候破灭是另外一回事,最近房价也许有个小阳春,价格又不往下掉了,但总的来说,房价下调趋势的还没有转变,房价还没掉到底”。

而支持谢先生这一论点的论据是“现在房子的空置率很高,晚上很多小区里面没有灯。这么多空房子,如果觉得还没泡沫,那是你的事情,有很多人有特殊理论来解释问题,如果解释得通,那诺贝尔奖应该给他了,这是新的问题”,当然或许还有其它的论据,但在此并没有说明,这也不影响本文的主题,暂且不论。我想论证“现在房子的空置率很高,晚上很多小区里面没有灯。这么多空房子 ”不是房地产泡沫的表征和论据,同时给谢先生讨要诺贝尔奖(玩笑)。

房价收入比,房屋空置率和租售比是国际上通用的恒定房地产是不是存在泡沫的“温度计”,谢先生认可和使用,我也没有异议。但是以这“三个比率”的比值来认定中国的房地产是否存在泡沫是不恰当的。

首先,这“三个比率”是西方发达资本主义国家首先制定和使用的,其前提是西方发达国家经过了漫长的工业革命,社会贫富差距缩小,而市场对房地产的需求处于一个相对平稳和有序的状态,作为核定本国房地产是否存在泡沫的参考标准,而不是建立在全球市场的平均值。用这“三个比率”秤量中国的房地产,无异于用对了“秤杆”拿错了“秤砣”,失去了度量衡的作用(谢先生只谈了空置率,另外两个比率在此不谈)。

其次,西方国家的价值观和消费观与中国有很大的区别。无论是法人还是自然人西方非常重视金钱的时间价值,而很少人用有限的金钱投资没有收益的东西或低收益的商业活动,故而形成了良好的“买不起房租房”的消费习惯,则空置率的分子显性减小;而中国人不计较金钱的时间价值,但能买得起房子的都不去租房,或跟父母合住一起,或几个人合租一间或一套房子,这种现象在西方很少出现,大部分是一人独立租用一套房,按可比口径计算(即同样多的房屋承租人,中国租用的房屋少而西方租用的房屋多),相对增大了空置率的分子。

再次,中国房地产消费的主力军是45至55岁中青年人,既是社会财富的绝对拥有者,又是儿女婚嫁的当家人,为儿女买房以待婚嫁是不二的责任和义务(无可厚非中国人的传统观念,只要有能力,父母都会给子女买房以备婚娶),然而未必就是今天买房明天结婚住,只是备用而已,其表现形态则是空置,空置率的分子增大是个假象,空置率就变成了“虚数”。

最后,受美国金融危机的影响,中国的经济发展遭受到重创,除汽车和房地产业外其它行业均受到不同程度的挫折,整体经济尽管受到4万亿投资的刺激但仍然处于低迷或略有复苏迹象的状态,增量公司的相对减少直接导致吸纳劳动力减少,和大批存量公司的破产,停产和半停产产生的裁员,导致失业率攀升,尤其是农民工的返乡,大大减少了城市闲置房屋的出租量(有出租率和租金下降为证),闲置房屋相对增加,空置率的分子刚性增加。

以上四种因素,说明中国的房屋空置率与西方国家恒定房地产泡沫的空置率,无论是在内含还是外延都不具有可比性,以此推论中国房地产泡沫化,显然是个伪命题。我知道谢先生是西洋博士,也肯定发达国家计量工具的科学性,但是中国的现实和美国等发达国家的基本情况具有较大的口径差异,简单的拿来主义无异于生吞活剥,不足以用来圈点中国的经济问题和想象。

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