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21世纪中国问题研究

独立财经评论者 财经名博评论家 经济学家批评家 “郎咸平现象”研究家

 
 
 

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关于我

先后在建设银行和交通银行供职,从事理论研究和信贷工作。2000年建立阳光投资咨询公司,并任董事长,总经理。2008年组建21世纪中国问题研究中心,任主任。1991年与他人合著《固定资产计划管理学》一书。1990年《试论固定资产投资的的“三效”统一》一文获中国投资学会三等奖。在《中国投资管理》,《河北日报》等报刊发表文章,多达数十篇。联系方式:QQ1433090476或lpjlisiyuan@163.com

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陈真诚“指鹿为马”误认“东方明珠”为“迪拜塔”  

2009-12-16 22:24:44|  分类: 名博批评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“迪拜危机”简直成了中国楼市“泡沫论者”的救命稻草,近一个月来在各媒体上喧嚣不止,直接或间接鼓吹中国楼市迪拜“第二”。然而,仔细分析这些“杞人忧天”者,无非是些“滥竽充数”之流,真正的大家如张五常,茅于轼,郎咸平,周其仁,张维迎等无一如此“癫痫”。可见,这些“泡沫论者”乃明为“忧国忧民”,实则“沽名钓誉”是也!

今天,陈真诚先生再次抛出《泡沫破灭后中国是否会成为第二个迪拜?》一文,含沙射影中国楼市的泡沫之大。陈先生指出:“迪拜危机”足可以对中国起到可能迟到的警示作用:中国经济应尽快摆脱对房地产业过度依赖,中国政府应该重新审视相关经济政策,有必要出手以有效打击房地产等资产泡沫,打击盛行的投资炒房,打击房价上涨。否则,疯狂的房价上涨、严重的房地产等资产泡沫,不排除让中国成为第二个“迪拜”的可能。陈先生在不了解迪拜国情和迪拜危机的特殊性和必然性的情况下,推论中国为第二个迪拜为可能,实为谬误。

迪拜现有约150万人口,本国人大约只占五分之一。迪拜现有的住宅量也早已满足了150万常住人口和约50万旅游人口的居住条件,现实中的房屋居住需求几乎为零。因为迪拜的居民住房制度早已实现了双轨制,市场中的商品房已经与居民的基本住房无关了,即使有需求也是为改善居住条件或为投资性需求,其弹性很大。但是迪拜现有的土地上正在建设的住宅及城市规模(不计算正在规划中的建设规模)大约可以满足200万未来居民的住房需要。可见迪拜的楼市是建立在在未来的消费的基础之上的,完全脱离了现实的需求,是名副其实的“空中楼阁”。这种建立在完全不依赖本地国民的现实住房或房地产的消费而建立在外国投资者需求的基础上的“海市蜃楼”,无论其一时多么光彩照人,最终必然是“泡沫”。

而我国的房地产市场仅仅刚发展20年,工业化和城镇化进程的加快,居民财富的积累,产生了对房产的巨大需求。现在的情况是人们买不着房子或买不起房子,而不是像迪拜一样没有人买,而过剩。按社科院的统计全国约85%的家庭买不起房,需求之大可想而知。外国人在中国买房置屋的屈指可数,况且现在的楼市并不是象迪拜一样为了满足“老外”的投资性需求。可见,中国的楼市是建立在实际需求的基础上的,是建立在满足现在的需求而不是未来的幻想之上的,其基础也不是迪拜塔的“沙漠基础”而是东方明珠建立的“岩石基础”。尽管中国的楼市也有投资性需求,但是占比很小,就按现在的空置率完全是投资性需求也仅仅13%多一点,况且其中还有闲置的消费性需求在里面,不足以将中国的楼市推高多少,基本上反映了市场的真实性消费需求;但也不否认投资性需求对市场的推动作用。14日国务院常务会议推出的“国4条”一方面通过增加有效供给弥补市场缺口,一方面通过加强市场监管平抑部分地区楼价涨势过快,将有力促进中国房地产业的健康发展。

众多经济学人士把迪拜危机看做是房地产泡沫的破裂,那就大错而特错了,其真实原因则是金融危机的结果。迪拜酋长国是阿联酋联邦所下的7酋长国之一,国土面积仅仅3885平方公里,约占阿联酋的5%,尽管如此小的国家可拥有世界上唯一的7星级大酒,被称为世界第八大奇迹的人工填海形成的棕榈岛、全球最大的购物中心、世界最大的室内滑雪场、迪拜的象征性建筑也是当今世界最高建筑迪拜塔,如此多的投资,按迪拜的经济实力(年GDP约120多亿美元)是无法完成的。政府不得不大量向外国举债,有人说是600亿美元,也有人说是800亿美元,还有人说是1000亿美元,几乎全部是政府主导行为。最大债权人是阿布扎比商业银行和阿联酋NBDPJSC,其它贷款人包括了汇丰控股、巴克莱银行、莱斯银行、苏格兰皇家银行和瑞信集团等金融机构。大大超出了其偿贷的能力,贷款到期之日必然就是其破产之时。这种不遗余力的大肆举债,才是危机的真正原因。

而我国包括4万亿投资在内的基本建设所需资金全部来自国内,并且还有1.4万亿是中央财政投资,其中大部分又是基础行业和瓶颈项目。我国的房地产投资,几乎全是国内开发企业的自筹资金和银行贷款,更何况我国还有2.3万亿美元的外汇储备,两国的资金来源有着本质的区别。两者未来的结果也就不言而喻了。

陈先生只看到迪拜房地产泡沫的破裂,而未深究其原因,把中国的楼市与迪拜进行简单的对比,得出中国的房地产泡沫化的结论,把中国说成迪拜“第二”,不能不说是“指鹿为马”。

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