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21世纪中国问题研究

独立财经评论者 财经名博评论家 经济学家批评家 “郎咸平现象”研究家

 
 
 

日志

 
 
关于我

先后在建设银行和交通银行供职,从事理论研究和信贷工作。2000年建立阳光投资咨询公司,并任董事长,总经理。2008年组建21世纪中国问题研究中心,任主任。1991年与他人合著《固定资产计划管理学》一书。1990年《试论固定资产投资的的“三效”统一》一文获中国投资学会三等奖。在《中国投资管理》,《河北日报》等报刊发表文章,多达数十篇。联系方式:QQ1433090476或lpjlisiyuan@163.com

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李培举:可否设立“楼市期货”对冲过度“投机”  

2009-12-19 17:54:32|  分类: 理论创新 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市泡沫不仅关系到民生问题,更关系到宏观经济的健康发展和安全运行。在房地产业已经成为当前国民经济的支柱的现实的情况下,制定有关房地产的政策必须站在全局的高度,正确处理好局部与全局,当前与长远,国内与国际的关系。然而,最近决策层制定的一系列房政却差强人意,不仅手段没有变化,目的也有背中央经济会议精神,实在让人为其捏着把汗。“国四条”第一二四条均为市场手段,是想通过市场行为增加有效供给,缓解市场供需矛盾,平抑房价,然而这三条均是政府主导,其市场性质含有大量的行政手段水分;第三条是纯粹的行政手段;二手房营业税复位和四部委制定的出让金首付比提高到50%,也是倾向性很鲜明的手段,重在打击而不是理顺关系,促其良性发展。实在不敢恭维这些政策的科学性,其后果值得考量。

一是投机楼市是市场经济的产物,符合经济规律的发展。投机楼市也是建立在公平竞争的基础上的,是市场经济的重要组成部分,同时也是一种特殊的投资行为并不是简单的投机问题,而是一个普遍的社会现象,这与我国居民投资观念的趋同性和单一性,也可谓羊群效应,有很大的关系,这本身就是社会进步的表现,发展自己是对社会的最大贡献。在某种程度上拉动了房地产业的发展。对投机客不能一棍子打死。政府制定的政策不能限制这一行为,更不能依靠经济和金融杠杆有针对性的打压,那是一种歧视政策,是不公平待遇,不符合市场逻辑和经济规律。例如过去制定二套房首付比,俨然是一种“种族”歧视,是对市场经济的践踏,因为根据需要每个人都有买第二套,第三套或更多房子的权利,是不受政府限制的,任何个人和政府都不得干预和蔑视,否则就是对公民权利的侵犯,对人权的蹂躏。

二是中央过去制定的一系列针对楼市过度投机的政策,都是一把双刃剑,虽然打击了楼市的过度炒作气氛,但同时也伤及了楼市的普通消费者。二手房营业税期限“复位”,同样增加了二手房的真实需求者的负担,况且现在的二手房交易价格大多数是买房者的净收入,即在交易过程中发生的双方的各项费用均由买方承担,无形中增加了消费者的负担,并深度未触及投机客的利益。征收物业税,对投机客说只不过增加了其在“存货”期间的费用,这段时间相对消费者的几十年的使用权是相当短的,真正的包袱最终要由消费者常年背负,可见这一措施的实施不仅触动不了投机客的利益,反而增加了消费者的负担。二套房的首付比和贷款利率一样,最为受害的都是真正的二套房的需求者,而不是投机客。另外二手房交易也有大量的非投机客存在,出售二手房是他们真实意愿的表达,并不是投机行为,针对性的杠杆政策必然伤及这些无辜的群体,他们成了间接而又直接的受害人。可见,有针对性的制定抑制投机行为的政策,有较大的副作用,或者说是不可取的。

三是干预政策是计划经济思维和凯恩斯主义的行为。过去政府采用的干预措施无不是计划经济的思维模式,或者说是市场经济加政府干预,片面强调人的主观能动性的作用,试图以人的意志操纵市场行为,无形中扩大了政府意志的效应,实际是对市场经济的不尊重和扭曲,不但解决不了问题反而使问题的解决更加复杂化,延长了问题的生命期,其实质是对经济规律的破坏,忽视了市场自身的调节功能,掩盖了问题的本质,抚平的只是表面的创伤,经济关系并没有得以理顺,就像吃阿斯匹林治疼痛病一样,治其表不治其里,病灶不除还会再发作,一次比一次更厉害,就像我国的通胀问题,结构问题,效益问题,年年调整,年年治理,周而复始,不得痊愈。况且凯恩斯主义已经为美国的次债危机证明是失败的经济理论,也为西方各国抛弃,我们不能捡这样的破烂当宝贝,否则,下一次危机就要真的发生在我国了,这绝不是危言耸听。

我更主张用自由市场经济理论指导我国的经济发展,弱化政府职能,减少或不要政府干预,完全依靠市场本身的力量自我发展自我调节,其实质就是推行奥地利学派的商业周期理论。政府的主要功能集中于公共事业,如环保,防疫,医疗,卫生等领域,做好分内事。经济问题由它而去。只要确立了完全的市场经济性质,无论是楼市还是其它的泡沫问题才能得以解决,否则,就是按下葫芦飘起来,不按市场和经济规律办事的表象会接踵而至。怎样解决当前的楼市泡沫现象呢?

那就是设立“房地产期货”。既然现在众多的人喜欢炒楼炒地,那就应该顺势而为,不应该采用堵的办法解决,而是应该为其大开方便之门,提供更为宽阔的渠道并加以引导,那就是设立“房地产期货市场”。炒房者之所以炒房是看重的楼市的未来,其实质依然是期货的本质属性。在北京,上海,深圳,郑州,西安各设一家房地产期货交易所,各家开发商开发的楼盘根据市场需求自主选择上市交易所,引进多空机制,将交割期设定为各个楼盘的交房期,不仅可以降低投机者的资金数量或者同样多的资金可以炒作更多的房子,还为投机者减少各项费用的支出。按目前的交房期,一般为一到两年的多,临近交割期房价自然下降,不然投机商就得全款买房将期货变成现货;做空机制也将牵制做多行为的无限炒作。实际消费者也可以通过期货市场购买,不仅减少了买期房到入住期间的利息支出,还避免了由开发商携款走人带来的风险。

对国家而言,由于开发商失去了消费者的预付款,完全由自有资金开发,不仅有利于开发商的重新洗牌优胜劣汰,还可以打击开发商囤地现象的发生,地王的出现,同时还减轻现房的供应压力,缓和市场的供求矛盾。国外没有先例,更没有现成的可参考资料,现在我们应该加紧这方面的调研,根据市场变化,有条不紊的适时推出,或者现在就应该把这一构架的设想放风到市场,发挥信号作用,以抑制当前的过度投机行为。要敢为人先,凡事不要总是跟着别人学,否则,创新就只能变为一句空话。

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