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21世纪中国问题研究

独立财经评论者 财经名博评论家 经济学家批评家 “郎咸平现象”研究家

 
 
 

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关于我

先后在建设银行和交通银行供职,从事理论研究和信贷工作。2000年建立阳光投资咨询公司,并任董事长,总经理。2008年组建21世纪中国问题研究中心,任主任。1991年与他人合著《固定资产计划管理学》一书。1990年《试论固定资产投资的的“三效”统一》一文获中国投资学会三等奖。在《中国投资管理》,《河北日报》等报刊发表文章,多达数十篇。联系方式:QQ1433090476或lpjlisiyuan@163.com

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李培举:“炒楼客”投机楼市“有利于”房地产业的健康和可持续发展  

2009-12-23 07:10:31|  分类: 理论创新 |  标签: |举报 |字号 订阅

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俗话说,水清则无鱼,没有狼的羊群是羊群灾难,说明了一个共同的道理,即生态平衡。人类社会和经济领域也有平衡理论在制约着发展,也可谓之阴阳平衡理论。当今社会没人不恨小偷,尽管严厉打击,可是小偷还是存在,因为没了小偷警察就失业了,类似兔死狗烹的道理。真的没有了小偷,这个世界是不敢想象的,为什么呢?那将是个一穷二白的世界,没的可偷了。

最近出台的有关房地产的政策,犹如因为狼吃羊,要把狼消灭光;因为小偷偷东西,要把小偷消灭光一样,因为投机客把房价炒高了就要把投机客消灭光。无论当前的政策是做到还是做不到,都是试图破坏经济领域的“生态平衡”。我在网易博客财经首页发表的博文《张五常的“愚蠢行为”是“炒楼客”的营销学》一文中,用真假名牌儿,解释了炒楼客的生存哲学。今天我用“经济生态平衡理论”再对炒楼客的生存哲学做一阐述。

首先,确定房地产业健康发展的标志是什么。房地产业在我国是个仅有二十年历史的行业,从无到有从小到大,已经成为名副其实的国民经济的支柱产业,尤其是今年对国民经济的贡献更加凸显,可是因为部分城市的房价过高,遭到“三道金牌”的“追杀”,名曰“遏制”实为“扼杀”,欲置之死地而后快,可谓“不仁”。如果因噎废食势必重创房地产业的发展,整体国民经济也将二次探底。这都是对房地产业的健康发展没有正确理解和执行的预期,也或就是将来的现实,那将是中国的灾难!

无论出台表面利空还是利多的房地产政策都谁对房地产业的打击,或者掩盖了发展中的问题,或者遭遇灭顶之灾,都是歪曲市场规律,挢抂过正,也可谓过分强调了人的主观能动性的作用,这不仅仅是计划经济思维,更是形而上学意识的猖獗。价格的本本只是价格的表现形式,并围绕价值上下波动,应该视为基本反映了市场的供需矛盾,都应该是做健康发展。现在中国部分地区的楼市现较大的价格上涨,则为视为不正常,是不符合价格理论的,整体加权平均并未脱离价值神经中枢,施以政策干预的范围却是整体,对整个房地产业是个打击。

恒定的房地产增长和恒定的房价上涨不是市场上那个经济的产物,或曰是市场那个经济不存在的或是对市场经济不甚了解的偏见。没有价格波动的市场不仅不利于消费的发展,也不利于引入竞争机制,更好的服务于市场。波动是消费的机会,也是房地产开发省商发展的机会,这取决于对市场规律的把握。供大于求,价格必然下降,供不应求价格必然上涨。也或为房屋供不应求时,开发商会大量开发房屋,其它投资人也会进入房地产行业促进房地产开发,反之,则减少房屋开发和退出房地产领域。

其次,“刚需”是“羊”“炒楼客”是“狼”。刚需市房地产市场中的“羊”,而炒楼客就是房地产市场中的“狼”,炒楼客吃的是刚需,狼吃的是羊,是个十分完美的“生物链”,买房的人愈多“狼”也就越多越壮越肥。尽管炒楼客买的是房可是炒楼客吃的是刚需。没有炒楼客的房地产市场就如同没有狼的羊群会死光光。只有只有炒楼客楼市才可以发展,投机也好炒楼也好,都是楼市发展的润滑剂。理由一,中国的老百姓有个致命的弱点,就是买张不买落,假如没有炒作的话,老百姓不会买房子的,还要等着降价,还有看行情的变化,恐怕买的高了吃了亏。而炒作就解决了没人买的问题,既然老百姓不买,投机客不怕房子降价,也不怕吃亏,把没人买的房子买下来;可是,老百姓看见别人买房子,又怕没得买了,或者最后买贵了,于是也加入了买房子大军里来了;这样就促进了开发商涨价。理由二,投机客有大量的闲置资金,而开发商有缺资金,批量购买即解决了开发商的困难,投机客又从中得到了实惠,形成了完美的合作。这样就变相的造成了市场的供需矛盾,老百姓争先恐后的买房子,把房价自然就抬了起来,投机客再把批发来的房子陆陆续续的卖出去,实现收益,可见还是投机客促进了开发商的销售;理由三,投机客拥有大量资金,不追求资金的周转率,楼价达不到预期目标是不会抛售房子的,一旦楼市下跌,投机客是买房而不是卖房,有利于稳定楼市,不会大起大落的现象,在楼市中起到调节和平衡的作用。2008年尽管政策打压楼市,但是降幅甚小,就是这个原因,因为自住房跟楼市涨跌没有关系,无论价格高低都不会不住了把房子卖出去。中国楼市在平衡中发展就如同狼再多也不如羊多,壮大的是“羊群”而不是“狼群”,只要有“羊”就会有“狼”的存在,除非把以“羊”也消灭光。

虽然已经出台了三个有关房地产的新政,估计后面还会有第四第五个政策出台,无非是提高利率,提高首付比,无非是开征物业税等,尽管对“狼”具有较大的杀伤力,但最后还是杀害了“羊”。这些将来实施了,投机客无非是再转嫁到消费者的身上,因为投机客才能多支出多长时间的上述费用,而消费者是要一直背下去的,最后还是增加了消费者的负担,不但房价没降下来,将来的负担还加重了。要想促进房地产业的健康发展绝不可在使用如此低劣的办法,而是在增加有效供给上下功夫,逐步实现供求平衡。各部委决不能把国务院的经念歪了,否则,“狼”饿极了会吃掉更多的“羊”。

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