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21世纪中国问题研究

独立财经评论者 财经名博评论家 经济学家批评家 “郎咸平现象”研究家

 
 
 

日志

 
 
关于我

先后在建设银行和交通银行供职,从事理论研究和信贷工作。2000年建立阳光投资咨询公司,并任董事长,总经理。2008年组建21世纪中国问题研究中心,任主任。1991年与他人合著《固定资产计划管理学》一书。1990年《试论固定资产投资的的“三效”统一》一文获中国投资学会三等奖。在《中国投资管理》,《河北日报》等报刊发表文章,多达数十篇。联系方式:QQ1433090476或lpjlisiyuan@163.com

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李培举:“楼市”是“皇帝的爱妃”吗?  

2009-12-25 18:35:23|  分类: 理论创新 |  标签: |举报 |字号 订阅

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猜一猜:由于自然灾害的原因,地里的庄稼死的只剩下一颗苗了,请问是给它多浇水施肥促其长的快些呢?还是不让它生长呢?

在全球经济不景气和我国各行业普遍低迷的大环境下,我国的楼市可以说是艳阳高照,销量和价格比翼齐飞,极大地促进了国民经济的发展,在对抗全球金融危机和拉动国内消费,刺激经济复苏的过程中确实起到了中流砥柱的作用,然而,许多专家和学者视而不见或一知半解,不但不予支持反而将其冠之以“泡沫”,暗藏着通胀的风险予以抨击;有的还把矛头指向政府,指责政府做观当前楼市的疯狂,而不予干预;甚至谩骂政府对楼市的政策有失公允,态度过于暧昧和袒护,并建议对楼市的兴旺进行釜底抽薪,如开征物业税,提高房贷利率等,美其名曰为平抑市场,遏制疯狂。本博认为关于是否对当前的楼市予以干预,关键要看其是否有利于经济的发展,时机是否成熟。房价高低不能作为制定政策的唯一依据。楼市更不是“皇帝的爱妃”,没有“宠幸和偏袒”之理。

我国房地产业经过十几年的发展,日益壮大,不仅为繁荣经济而且还为提高人们的生活水平做出了积极的贡献,尤其在当前的宏观经济形势下,其对国民经济的促进作用更加明显,不但拉动了六十多个子行业的发展,还有利于增加国家财政收入,有利于扩大就业,有利于缩小贫富差距,可谓是国民经济的新的增长点,是大力发展和重点培育的对象。国家没有道理遏制楼市的繁荣,否则,其后果不堪设想。现在的高房价确实在一定程度上增加了人们的经济负担,有着这样那样的负面影响;可是,一旦楼市价格大幅下跌,对准房产消费者无疑是一大利好;但,是建立在存量房产消费者的财富大幅缩水的基础上的,众多的人将因此沦为负资产和房奴,金融按揭贷款将失去保证,不良贷款将会急剧增加,甚至像美国一样引起金融危机。可见,楼市下跌比上涨还可怕。市场经济的宗旨是按经济规律办事,及时给予干预也应是为了促进其发展,绝不能限制其发展;否则,就会遭到惩罚。这是其一。再是,我国的市场之庞大今非昔比,试图利用经济或行政手段予以调节,只能起到“信号”的作用,解决根本问题还要靠市场自身调节阴阳平衡。其三是,房价高企不是政府使然,是市场供求关系决定的。

我国长期以来是一个农业大国,农村人口占一半以上,随着工业化进程的加快,城镇化是不可阻挡的发展方向,必将产生大量的农村人口向城市转移,对房屋的需求也将日益扩大。这就决定了现在和将来的房地产需求是刚性的,是最终的消费品。与亚洲金融危机时期东京和香港的楼市的泡沫破裂有着本质上的区别。无论是东京还是香港,其当时的房地产泡沫的形成是利益驱动造成的,即投资性房地产消费这一弹性需求占据主导地位,而刚性房地产消费占比较低,金融危机爆发逼迫投资者卖房还贷,从而引发多米诺骨牌效应。两者楼市繁荣的支撑点不同,一是以消费为支点,一是以价值为支点,楼市繁荣的基础大相径庭,所以繁荣背后的因素决定繁荣的将来的结局也是不一样的。再有,我国的法律不同于欧美日,房屋是夫妻共同财产,即使无法按期偿还金融机构的按揭贷款,仅一套住宅是不允许强制执行和被拍卖的,也就不会对整个楼市造成冲击;而欧美日的法律确定房产的个人所有,决定了只要不能按期偿还贷款,那么,提供按揭贷款的金融机构有权申请法院强制执行抵押物以保全资产的不受损失,也就必然对楼市形成冲击。我国的工业化进程和城镇化进程的加快,必将为楼市提供源源不断可持续的动力,楼市必将长期繁荣下去。

高房价不仅有利于节约土地,有利于城市的可持续发展,而且还有利于推进西部大开发战略的实施,吸引更多的人才到西部去,到欠发达地区去。只要是人才,与其在北京,上海这些大城市承受高房价的压力,还不如到中西部地区去既享受了生活又可以创业实现自己的价值。否则,继续留在大城市,“望楼兴叹”,那只能怪自己对大城市的贪恋的虚荣心的膨胀,而不是市场驱使自己去承受楼市的一切。

市场经济的发展是与行政干预和政策调节成反比的,干预的越少越有利于市场的发展,反之,依然。尽管国务院和六部委接连出台促进房地产业康发展的政策,但基本尊了市场,尤其是国四条,其中有三条是从提高有效供给出发的,不能不说是我国的市场经济又向前迈进了一步,距离自由市场经济又近了一步。六部委的政策主要从眼前利益出发,与国四条相比还差一定的高度,带有较多的干预色彩,这是不可取的。

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