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21世纪中国问题研究

独立财经评论者 财经名博评论家 经济学家批评家 “郎咸平现象”研究家

 
 
 

日志

 
 
关于我

先后在建设银行和交通银行供职,从事理论研究和信贷工作。2000年建立阳光投资咨询公司,并任董事长,总经理。2008年组建21世纪中国问题研究中心,任主任。1991年与他人合著《固定资产计划管理学》一书。1990年《试论固定资产投资的的“三效”统一》一文获中国投资学会三等奖。在《中国投资管理》,《河北日报》等报刊发表文章,多达数十篇。联系方式:QQ1433090476或lpjlisiyuan@163.com

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李培举:2010年中国楼市趋势研判  

2009-12-31 20:30:41|  分类: 理论创新 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2009年是中国国民经济水火交融,对外贸易徘徊不前与房地产业热火朝天,制造业举步维艰与固定资产投资空前绝后,世界经济的彷徨与中国经济的复苏,都形成了鲜明的反差,无论是哪家经济学派都难以解释这一现象的共生共存。

尤其是中国的房地产业的突飞猛进更为中外经济学家大跌眼镜。甚至美国将中国的房地产列为预警系统,给与严重关切,其实质是通货膨胀预期。国内持这一观点的经济学家也为数不少,但是大部分是二流的学家,张五常、茅于轼、张维迎、周其仁等大家并不认可这一观点。张五常老先生甚至认为一定的通胀有助于经济的复苏(我赞成老先生的观点),茅于轼老先生认为值得考虑,修改其过去通胀预期的认识。

认作是通胀预期,没有根据,只是仰仗房价上涨这一没有深刻说服力的表象。通胀预期的根本是所有消费品的价格上涨,结构性产品通胀和输入型通胀是个伪命题,不具有科学性。辣椒、大蒜、食用油价格上涨的昙花一现也从本质上否定了通胀预期的论调,不符合通胀的长期性特点。以郑凤田、马光远、向松祚为代表的主“涨”派也早已偃旗息鼓。至于像牛刀,时寒冰、叶檀、陈真诚之流的继续叫嚣仍时而见诸报端,大可不必理会,这些人是在炒作自己的名气,不是在做学问。

我更主张这是经济复苏的先导指标好转。盘点中国的商品流通,几乎是99%为过剩商品(我不主张为过剩产能。产能可以实现产品间的相互转化,只有过剩的产品没有过剩的产能)。为由商品房处于短缺经济时期,这又有其自身特点决定即建设周期长,自己需求量大,生产能力低,与市场需求形成突出的矛盾,受强大需求的的刺激,创造了房地产业的辉煌。与之相关联的61个子行业也取得长足的发展,视为复苏的先导信号证据确凿。

正确认识当前的经济形势是正确研判未来房地产趋势的基础。中国经济已经率先世界步入复苏,今年的货币政策和财政政策仍然是积极的信号,4万亿投资的连续性将对国民经济的可持续发展的拉动作用将更加明显。今年四季度的外贸出口降幅收窄,预示明年的稳步提高。内需的持续拉动作用也日益增强。这些都有利于明年的经济进一步复苏并逐步进入上升通道。

影响房地产业发展和楼市的因素主要来自政策面,包括已出台的“国四条”、二手房营业税复位和提高房地产开发公司土地出让金首付比,对现在楼市的影响仅仅是信号作用,不会产生实质性的影响。我在《市场不欢迎红头文件》一文有详细的阐述,在此不作赘述。明年还有可能推出针对二手房的信贷政策,主要还是首付比和差别利率,这无疑对炒楼客是个打击,可见二手房的日子不会好过。

但是对一级市场无疑形成利好,对土地的限制也将逐步放松,都有利于房地产成本的降低。城市棚户区改造和鼓励自住性房屋建设都将大大缓解楼市的供需矛盾,然而,这是个漫长的过程,难以一蹴而就,初步见效也要3年的时间。今年炒楼客的存货需要2年以上的时间才能平仓殆尽,炒楼客对明年还有个观望期,必然影响其出货时机的把握。可见,从供应角度考量楼市还是偏暖的。

再从需求角度分析,明年的楼市则不是那么乐观,毕竟今年已经很大程度的满足了市场的需求,潜在有效需求并不乐观,对市场的支撑作用也有所减弱,不仅不支持现在的房价,而且还会有所消减作用,有下滑10%之内的预期。

总体看明年的楼市则是稳中有降,线平稳后下滑,四季度基本到位,对于有实际需求的消费者是购房良机,但对炒楼客仍不是进货时机。一线城市率先企稳,二三线城市在惯性的作用下,企稳时间要落后于一线城市。2012年底和2013年初,中国的楼市有将有所抬头,2015年将达到阶段性高峰,一线城市将有50%的升幅,二三线城市将有50%以上的升幅。可参考《预测2012年谢国忠将马失前蹄》同时还要参考国际期货和国内股市的情况,并与这两者呈负相关关系,即期货和股市持续上升则楼市持续找底,期货和股市上升的幅度越大,楼市的下滑幅度也将越大;反之也然。

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