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21世纪中国问题研究

独立财经评论者 财经名博评论家 经济学家批评家 “郎咸平现象”研究家

 
 
 

日志

 
 
关于我

先后在建设银行和交通银行供职,从事理论研究和信贷工作。2000年建立阳光投资咨询公司,并任董事长,总经理。2008年组建21世纪中国问题研究中心,任主任。1991年与他人合著《固定资产计划管理学》一书。1990年《试论固定资产投资的的“三效”统一》一文获中国投资学会三等奖。在《中国投资管理》,《河北日报》等报刊发表文章,多达数十篇。联系方式:QQ1433090476或lpjlisiyuan@163.com

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“新房政”的变本加厉凸显执政者之“技穷”  

2010-01-10 21:51:00|  分类: 理论创新 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自去年12月国务院及其下属部门连续发文,名为促进房地产的健康发展,实为打击房地产业的相关文件,从国四条到财政部和国家税总局的营业税复位,再到住建部的提高房地产开发商土地出让金首付比,直至元月10日国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知规定二套房贷款首付不低于40%,真可谓是变本加厉,试图以妄自尊大的行政命令解决房地产发展中的问题,实在是自不量力,无异于蚂蚁撼树和螳螂当道。

鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下,2009年房地产市场V型反转。从年初的“试探性抄底”,到年中的“放量大涨”,再到年底的“恐慌性抢购”,短短一年间,中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋,由萧条转变为繁荣,由“去库存”转变为“挤泡沫”。这是人们认识层面的误差还是实际情况的实际反映,问题的根本原因看似明确但是还被现象所迷魂,于是临近年底,决策层开始出手遏制楼市“过热”。

作为国民经济的重要引擎之一,房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算,2009年,全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元,相当于同期GDP的五分之一强;房地产开发投资额预计达3.6万亿元,占固定资产投资的比重接近19%;在增量固定资产投资中,房地产贡献逾三成。在整个国民经济岌岌可危和出口萎缩、内需低迷的情况下,房地产业的繁荣对整个国民经济的拉动作用可谓功不可没。

只因为部分城市的房价过高超过人们的购买力,就对房地产业大开杀戒,又是政策的科学性和公允性。首先应该承认当前房价过高的原因是房屋的供不应求,该项国四条说的那样在保障有效供给上下功夫,千方百计的增加房屋供应,利用市场规律调剂房屋的供求关系,逐步实现供求平衡。而各部位对国四条的理解和执行完全背离了中央经济工作会议精神,抛弃了促进房地产的健康发展,而为“打击”“遏制”所替代,诚然是在跟中央演“双簧”,表面一套而背后一套。

不仅要拷问国务院掌握的关于当前房价上涨过快的真实原因究竟是什么?是否掌握相识的第一手原始数字和资料以证明为供不应求所致还是炒房所致,也或两者对房价高涨的“贡献率”孰大孰小,另外还有土地价格,劳动力价格,原材料价格等对房价上涨的支持程度,从中找出敏感性因素,以对症下药,方可解决房价过高的问题。但从目前中国房地产实际情况看,要掌握这些敏感因素的基础数据是比登天还难。

一项政策的出台绝非儿戏,尤其是关芸芸众生的民生工程,更应慎之又慎。不仅应对新政策的正面作用进行全面评价,更应对新政的负面影响进行量化的评价,否则,就难以确立新政的可行性。而各部位仓皇出台一系列毫无科学依据的红“红头文件”竟成了落实国务院和经济会议精神的措施,这既不是对中央政策的负责更不是对人民的负责。

二手房营业税复位,臆想以提高交易成本而打击炒楼客,却忽略了实际中的二手房交易中刚需们和炒楼客的真实比例,在给炒楼客提高了交易成本的同时也给占绝大多数的二手房的刚需们也增加了经济负担,最终打击的还是一手房的交易量。提高土地出让金首付比为50%,臆想打击开发商的囤地行为,但是更打击了中小开发商的开发能力,势必伤及有效供给,无形中掣肘了供需矛盾的平衡。近日出台的二套房按揭贷款首付比提高为40%,其中注明(包括借款人、配偶及未成年子女),百思不得其解,竟然用如此愚蠢的管制办法来严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。

如果真正想炒楼,嫁以假离婚仍然可以继续按原按揭首付比获得贷款;已成年子女的名义也可享受一套住房的按揭贷款优惠;祖孙三代在一起居住的人则永远只能在一起而不能分开,要按揭贷款买第二套房子就必须首付40%,显然不公平。也不知这是什么高人制定的政策,未成年人是没有完全刑事民事责任的能力,什么时候银行允许未成年人为借款人的?实为多此一举。可见政策制定的水平之低下。

作为政府制定政策不应该是指令性而更多的是指导性,因为市场经济前提下的自然人和法人具有独立的民事承担责任的能力,对自己的商业行为完全可以负全责。一是其行为不受法律以外的任何因素的约束,二是银行也是独立法人,是股份制企业,无论是央行和国务院无权干预其正常的商业活动,具体到房地产按揭贷款的首付比更是银行的具体业务,岂容干预。重大问题由董事会和股东代表大会决策,也轮不到其它党政机关的指手画脚。即便是国务院也不能凌驾公司法制上,干预银行的具体业务经营。

解决当前部分地区的房价过高问题,就应采取用地区区别的办法以解决,如完全可以在北京,上海,深圳等高房价地区采取干预政策;最为主要的还是增加有效供给平衡市场供需矛盾。如此再滥出新的房证势必带来因噎废食的后果,不但问题解决不了,反而破坏了房地产业的正常发展,毕竟这一切都是市场运行中的正常现象,自由市场去调节,远比人的干预把问题解决的又快又好。

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