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21世纪中国问题研究

独立财经评论者 财经名博评论家 经济学家批评家 “郎咸平现象”研究家

 
 
 

日志

 
 
关于我

先后在建设银行和交通银行供职,从事理论研究和信贷工作。2000年建立阳光投资咨询公司,并任董事长,总经理。2008年组建21世纪中国问题研究中心,任主任。1991年与他人合著《固定资产计划管理学》一书。1990年《试论固定资产投资的的“三效”统一》一文获中国投资学会三等奖。在《中国投资管理》,《河北日报》等报刊发表文章,多达数十篇。联系方式:QQ1433090476或lpjlisiyuan@163.com

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“红头文件”也在泡沫化  

2010-01-08 20:43:12|  分类: 理论创新 |  标签: |举报 |字号 订阅

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始于1998年中国房地产改革到2009年整整走过十二个年头。这十二年无论对于房地产人还消费者都是难以忘怀的十二年,期间充斥了太多的酸甜苦辣。从深圳到珠海到海南再到北海,俨然成了赌徒的天堂。房地产翻手为云覆手为雨,真可谓大浪淘沙。成也房地产败也房地产,不知有多少人因投身房地产由穷光蛋变成了亿万富翁,也不知道有多少亿万富翁变成了穷光蛋。

是谁把一些人送上了天堂,又是谁把一些人送进了地狱。除了政策还是政策。政策成了伊索寓言中的“舌头”,世界上最好吃的是它,世界上最难吃的还是它。就像马光远先生说的那样一个新房政的诞生必然是对旧房政的葬送。更像金庸先生的武侠小说中的以毒攻毒疗法,把房地产市场当成各种化学试剂的反应皿承受着酒精灯的灼烤,并试图达到充分的中和。广大消费者成了最大的利益牺牲者。国民经济经过又十二年的发展和消费者经过又十二年的财富积累,却产生了85%的家庭买不起房的结果。日本的这十年被称为丢失的十年,中国的GDP增长了一倍还多,而这十二年对于中国人民又何尝不是丢失的十二年呢?

原因不在于这十二年中国人民的财富积累速度慢,而在于房价的疯狂上涨程度几乎透支了中国人未来二十年的劳动和生命。其根源是政府对房地产市场的无节制的干预,完全扭曲了房地产上的正常发展。多如牛毛的有关房地产的“红头文件”不但没有扶正房地产市场的正确走向,反而干扰了消费者正常消费心理和消费行为的抉择。政策的频繁调整滋生了大批的炒房大军,使本已疯狂的房地产市场更加癫痫。富人们就像明清时期的皇帝为自己准备坟墓一样为儿孙们购置了金窝银窝,而穷人们只有望房兴叹沦为蜗居一族。社会财富两极分化加剧,经济发展和民生倒退发展成难以调和的社会深层次的矛盾,严重威胁着社会和谐和共同富裕的实现。

这一切都是“红头文件惹”的祸。“红头文件”对房地产市场的干预始于2003年。这一年度出台的房地产调控政策之多,令人咂舌。出台和重申了四十多部政策和法规。影响较大的有《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》 、《全国土地开发整理规划》、《国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法》、《关于进一步治理整顿土地市场秩序情况的通报》、《协议出让国有土地使用权规定》、《关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见》、《土地开发整理若干意见 》、《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通》、《关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知》、《关于下发《关于改进金融服务支持国民经济发展的指导意见》的通知》、关于印发《关于开展个人消费信贷的指导意见》、《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》、《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》、《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《物业管理条例》、《中华人民共和国国务院国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》、《国务院机关事务管理局中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》、《关于印发物业服务收费管理办法的通知》等。地方性政策更是数不胜数。

也就是2003年,中央政府明确了房地产市场对于国民经济的重要作用,指出促进房地产市场持续健康发展,是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。然而,也是这一年一系列刺激政策的实施导致出现了投资过热,房价快速上涨的态势。就像马光远先生在《全面检讨房地产公共政策》一文说的那样,2003年成为房地产政策的第一次“拐点”,中央实施了以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,一方面土地管理部门强化对土地的管理,执行土地招拍挂制度,另一方面银行严控信贷,但政策的实施却成了加速房价上涨的风向标。这导致2005年政府出台了更严厉的调控措施,这期间一个重大的变化是国务院要求加大对中低价位房和中小型房屋的供应,并提出了明确的量化指标,各地也相继出台加大经济适用房和廉租房建设的计划和指标,而2006年5月17日国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施(“国六条”)使本轮政策调控的力度空前。与此相对于,限外资,限炒房,查土地,严税收等一系列举措相继出台,房地产市场可谓风声鹤唳,然而,房价上涨的速度也达到了高峰,北京部分地段的房价出现了一年翻番的疯狂局面。不仅低收入家庭住房困难,中等收入家庭面对高涨的房价也只能望房兴叹。2007年8月,国务院召开了全国住房工作会议,并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,提出要“加快建立健全以廉租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。

在2008年本次金融危机爆发之前,政府对房地产进行调控的力度之大,出台的政策之多,频率之高,超过了任何一个时期,也超过了任何一个行业,然而政策的预期效果却不尽如人意,不仅房地产市场一些矛盾和问题愈加严重,而且房价上涨的势头在08年之前并没有出现拐点。然而,08的金融危机导致深圳等城市出现了房价下跌,交易萎缩等现象,2008年6月以后,全国大部分地区出现了“价跌量减”的现象,导致各地政府一改过去调控房地产,继而采取救市的政策,挽救楼市的态势。2008年11月20日,国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,新的“国六条”正式代替了旧的“国六条”,打压房价的政策在胜利的曙光到来之前却戏剧性的被救市的“国六条”取代,在前所未有的宽松的货币政策和各地不遗余力的挽救下,房地产市场再现癫狂,二手房市场的交易突破了前三年的总和,房价暴涨,再创历史新高。。。。而2008年新的“国六条”为了挽救增长而贸然出台救市政策的民意基础基本破产,导致“国四条”遭遇集体不信任的尴尬局面。(引自马光远《全面检讨房地产公共政策》一文)

也就在2009年12月14日,国务院常务会议出台“国四条”之后国务院为了贯彻国四条又先后出台了二手房营业税二改五和提高房地产开发公司征地出让金首付比20%改50%几天之后,广州亚运城地块经过44次举牌,最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得,诞生了中国新地王。无独有偶,事隔两天,中建以32484元\平方米的楼面价溢价117%计价37.2亿元加冕全国单价地王。一个接一个的地王诞生,是对新政的莫大讽刺和嘲笑。

为什么“红头文件”丧失了往日的威风,成了新地王的“卫生纸”确实耐人寻味。最为主要的原因是市场对行政干预和经济杠杆干预的强烈抗议。市场经济经过十年的成长,已经培养了一大批实力雄厚的公司,而这些公司早已抛弃了陈旧和落后的管理观念,建立了产权清晰的现代法人经营制度,完全按照市场经济理论在不断的与国际接轨,尊重市场尊重规律,对来自政府的干预恨之入骨。因为干预政策只能扭曲现代企业的运行轨迹,脱离市场,脱离现代现代企业制度,造成巨大的损失。对“红头文件”只能用脚投票。

可见,当初“红头文件”的令行禁止和今天的被市场抛弃,“红头文件”成了“害群之马”,其根本原因在于政策的科学性、前瞻性、全面性和基本性的缺失。私人上一个项目都要进行反复的进行可行性研究,充分论证项目的必要条件和充分条件,尤其是对市场要进行严密而深入的可行性研究,还要对影响经济效益的敏感因素进行敏感性分析。而政府出台政策却是像散发小广告不加任何思索和考量,不可避免的难以解决问题的根本矛盾,甚至产生不可估量的副作用,不但解决不了老问题还导致了新问题的产生,这不仅仅是个别问题的解决能力的问题更反映了政府对经济发展的驾驭能力的问题和执政兴国的条件问题,尤其是各部门制定的政策缺少全局观念,甚至念歪了政府的方针政策,长此以往必然导致“红头文件”的公信力的下降和市场抵触行为的势不可挡。

房地产可以泡沫化,黄金也可以泡沫化,政府的“红头文件”绝不可以泡沫化,既要减少“红头文件”的数量,又要提高“红头文件”的质量,不仅要考虑解决眼前的问题更要有利于长期的发展,不仅要考虑解决个别行业的问题更要有利于整个国民经济的发展,不仅要考虑国内的问题更要顾及国际的影响。更多的应该做的是对“红头文件”的约束力的改进,由强制执行逐步向建设性意见发展,更多的学会尊重市场,依靠市场,信任市场;政府的精力和作为逐步过渡到与民生息息相关的公益事业上来,回归本能和发展本能。

 

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