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21世纪中国问题研究

独立财经评论者 财经名博评论家 经济学家批评家 “郎咸平现象”研究家

 
 
 

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关于我

先后在建设银行和交通银行供职,从事理论研究和信贷工作。2000年建立阳光投资咨询公司,并任董事长,总经理。2008年组建21世纪中国问题研究中心,任主任。1991年与他人合著《固定资产计划管理学》一书。1990年《试论固定资产投资的的“三效”统一》一文获中国投资学会三等奖。在《中国投资管理》,《河北日报》等报刊发表文章,多达数十篇。联系方式:QQ1433090476或lpjlisiyuan@163.com

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把高房价归罪于地方政府不公平  

2010-03-14 20:49:51|  分类: 时政评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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无论是网络还是两会的代表几乎是异口同声的拔高房价归罪于地方政府,显然不公平。当然房价上升的原因有很多,仅仅因土地财政就把高房价加罪与地方政府,不符合经济学的逻辑。

首先从房地产开发商的角度讲,拿地只有两条路可走,一是参与政府组织的土地招牌挂,胜者为王败者贼,不可避免的推高土地的价格,原因在于土地是开发上赚取利润的唯一条件,谁拿到了土地就意味着再生产的继续,商品的产生才意味着产生利润的可能性,否则作为一家开发商没有土地,就等于没有一切生产资料,是无论如何产生不了利润的,无米之炊则是恰如其分。二是拆迁改造拿地,其竞争程度是较弱的,原因在于不仅是搬迁成本较高,更主要的原因是需要大量的现金周转,尤其是首先安排回迁户的开发更是对资金的实力要求更加苛刻,原因在于没有预付款的收入和土地抵押贷款的使用。

以上两种拿地方式,只有第一种与地方政府相关,要由地方组织,至于每年地方能够拿出多少土地用于房地产开发,取决于地方的土地资源的有效供给能力,如果地方政府只是为了从税金中拿到与中央的分成,在五年一届政府的任期内显然地方政府更希望有更多的土地用于房地产开发,即可视为短期行为也可以说是钟情于形象工程的要求。从政府组织的土地拍卖情况看,显然是土地不足而不是供过于求,这与地方政府的思维和行事准则是相悖的,或者说根本就不符合地方政府的利益的,没有一个地方政府不希望拿出更多的土地赚取更多的税金分成。

第二种情况显然没有地方政府的责任,更多的是强迫性的政府主导的旧城改造或者是棚户区改造,旨在提高一个城市形象或文化品位,直接效果是为开发商提供更多的土地,然而价格和赔偿标准与政府无关,政府只负责从中抽税。

现在的关键是地方还有多少土地可供房地产开发,一是地方政府的机构搬迁或者是合并产生的剩余土地,现实是越来越少;二是将集体的土地收归国有再出让产生的土地,这一块已经没有多少征用的,只有从农民手中征用,但是往往用于公益事业,即使如此也常常与农民发生很深的纠纷,关键是农民从骨子里不想卖地,因为土地农民的命根子。以上分析证明,地方政府已经几乎无地可卖,土地价格高企和地王的产生就顺理成章了,无论政策变化的多么不利于房地产开发,只要有众多的开发企业的存在和扩大再生产的要求,地王仍然会雨后春笋般的诞生,这是对资源的追逐的结果。

要改变土地供不应求的局面就必须增加土地的有效供给,然而增加土地的有效供给只有华山路一条,那就是允许集体土地直接入市交易,人而这必然侵犯农民的切身利益,要解决好农民的利益就必须实行农民产业工人化,改变现在的土地承包制度为土地股份制,不再像现在这样弄些土地是张三李四的一个萝卜一个坑,只占有股份不再具体为那一块土地,只是按照股份的多少享受土地收益,而要解决之一问题只有实行农村土地的集约化经营和管理,农民的成分变化为农民产业工人,实行工资制或股份分红制度。

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