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21世纪中国问题研究

独立财经评论者 财经名博评论家 经济学家批评家 “郎咸平现象”研究家

 
 
 

日志

 
 
关于我

先后在建设银行和交通银行供职,从事理论研究和信贷工作。2000年建立阳光投资咨询公司,并任董事长,总经理。2008年组建21世纪中国问题研究中心,任主任。1991年与他人合著《固定资产计划管理学》一书。1990年《试论固定资产投资的的“三效”统一》一文获中国投资学会三等奖。在《中国投资管理》,《河北日报》等报刊发表文章,多达数十篇。联系方式:QQ1433090476或lpjlisiyuan@163.com

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加息不始 楼价不止  

2010-03-31 08:12:00|  分类: 理论创新 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我一直是中国房地产业的看多派,始终认为中国的房地产业将以一定的斜率上升,只是任何价格管制都难以约束的,无论是X还是Y调房地产新政都难以驯服房地产这匹脱缰的野马,除非重新选择走计划经济的老路,否则只要继续市场经济,房地产业则永远是一片艳阳天,但这并不是说房地产业的发展将是一帆风顺,期间肯定充斥着更多的制度与市场的较量,如果说中国与美国的贸易较量将以中国的胜利告终,那么市场也将以胜利战胜制度对市场发展的约束。

现在中国大陆坚持唱多房地产的名家远弱于唱空派的势力,比较著名的只有任志强和董藩,我乃一介草民,只给为数较多的博友提供一些较为冷静的思考以免冲动行事及影响了生活质量又影响了投资效益,坚持“加息不始,上涨不止”的观点无论中央采取什么样的措施,只有一年期银行定期存款利息率升至千分之三以上与当期物价指数基本持平时,楼市才可能停止上涨的步伐并逐步下滑。尽管年初至今中央出台了一系列列的措施抑制房价的过快增长,当时我就说将难以奏效,甚至两代会变成了房地产业的批判大会,也未必能遏制楼市的过快上涨,关键是颁布的知一切措施都有一个共同的缺点就是违背市场规律行事,必然要遭到市场的反抗和唾弃。

上周,北京共有11个项目开盘,全部是老项目后期,开盘价格全线大涨,均价达25954元/平米。相比3月份前3周17个新开盘均价21130元/平方米,开盘均价上涨22.8%。目前,11个项目中6个已售罄,其中5个开盘当日就告售罄。在调控政策的威逼下,北京不仅诞生了一个有一个的帝王,现有楼市出现了房源放量和开盘价格双涨的局面。为此,我撰文指出《地王是制度与市场较量的结果》市场不欢迎“红头文件”,并《为“新地王”又给了新房政一记响亮的耳光叫好》。

中海紫御公馆2月底的价格为35000元/㎡左右,3月27日的开盘价达到了39500元/㎡,上涨4500元%㎡。太阳星城上周六开盘,均价38000元/㎡至39000元/㎡,比3月初33000元/㎡上涨5000-6000元%㎡,幅度之大令人不得不反思中国的楼市是炒作的结果还是总需求太大无一满足的原因,映衬中央出台的楼市新政既没有不对脉搏更没有下对药方,又怎能根除高房价这一“顽疾”?给政策制定者更多的是不按照规律办事的反思。

毫无疑问,房屋的主要功用是居住,然而时代赋予了其更为保险的功能即投资品,它不同于期货或股市汇市的风险和对专业的更多的要求,只要有钱无论是什么样的知识结构均可以买卖,最大的风险是货币演变为固定资产而失去流动性,显著不同于其它投资品的风险是一无所有,对专业知识的要求过低必然得到大众的广泛参与形成巨大的市场。因此,无论是对房屋居住共用的需求还是投资共用的需求都是对房地产的真实的需求,一味的强调“刚需”是对房地产市场的误读必然是残缺不全和片面的。

尤其是对投资品的需求就决定了房地产市场的供应能力的考验,只有在房地产市场严重供过于求时投资品的功效才会价值消散,或者是银行的定期存款利息率达到社会平均水平时房地产的投资品边际效益为零,由过去的两种需求变为单一的居住性需求的结果是供过于求,房地产的价格必然是下滑。目前中国的首要任务是实体经济的真实复苏,即为不是像过去那样依靠出口拉动的增长而是依靠内需拉动的内生性的稳定的增长,想必这是个相当艰苦的过程,绝不会一蹴而就,如果按照去年各因素对GDP的贡献率显然是投资为大,内需次之,出口为差,也或说是初见效果但是那是建立在消费刺激的基础之上的,而不是真实的内生性的增长。

所以,有什么样的经济方针必然有与之相匹配的经济政策,拉动内需的政策必然不是通货紧缩,显然只能是适度宽松的货币政策,人为的制造可控的通货膨胀,表现在人们日常生活中就是CPI的上升,否则难以推动货币的流动性即速率,因为只有超量的货币没有超速的流动也行不成通胀预期,导致不了物价指数的高涨,整个经济行为就会处于沉淀状态,经济的活跃程度也不会高涨,内生性发展则是无水之源。可见,低利率和温和的通胀是当前经济运行的最佳状态,因为只有低利率才能刺激投资行为的高涨,否则,高利率必然是投资低迷,因为躺在床上睡大觉都可以挣钱就不会有人冒风险投资。按照上述推演,中国政府将在较长的阶段实行低利率政策,原则上一年期银行存款利率息率不会超过3%,否则将遏制整个经济行为的高涨。

但这只是说是中国经济发展的条件,并非就可以信手拈来。期间必定还有很多线影响这一环境存在的中国的条件,首当其冲的是CPI的上涨幅度,从国内经济形势看只要农业丰收内生性的风险就不会较大,更多的注意了力应集中在输入型的大宗商品对国内商品价格的传动作用,哪怕是结构性的都会引起某些商品的以原材料为支撑的涨价,原则上这本身不是通胀但是其对整个物价指数具有相当大的抬升作用,故而也应视作通胀预期更为明智。现在有据可查的输入性风险则是铁矿石的加倍进口势必威胁到工农业用钢的成本的上升,至于依靠自身的消化能够摊薄过少还是个未知数,理应估计的风险稍大一些无妨。在可预见的长度和广度上,上半年加息的可能性为60%,即为预防性和信号作用的加息,而非实质意义上的行动。下半年物价指数超过3%则会马上加息,以确保全年政府工作任务的完成,意在以民生换GDP,那么,今年第四季度楼市价格则开始走下坡路。

还是让我们拭目以待吧!我想这绝不是看水晶球的水平吧!

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