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21世纪中国问题研究

独立财经评论者 财经名博评论家 经济学家批评家 “郎咸平现象”研究家

 
 
 

日志

 
 
关于我

先后在建设银行和交通银行供职,从事理论研究和信贷工作。2000年建立阳光投资咨询公司,并任董事长,总经理。2008年组建21世纪中国问题研究中心,任主任。1991年与他人合著《固定资产计划管理学》一书。1990年《试论固定资产投资的的“三效”统一》一文获中国投资学会三等奖。在《中国投资管理》,《河北日报》等报刊发表文章,多达数十篇。联系方式:QQ1433090476或lpjlisiyuan@163.com

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有多少暴利,就有多少泡沫  

2010-04-17 09:29:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有多少暴利,就有多少泡沫

    我给省会的楼盘算了一笔账后,作为一个非专业人士,我得说,暴利有多大,泡沫就有多大——— 尽管那些“专业人士”可能会拿出数据驳斥我……如果我的计算有误,敬请各位房地产界人士批评。因为,商品房的成本和利润,对于我们这些普通购房者来说,是个谜。

■王小林(石家庄 市民)

    我原来以为自己的收入在石家庄这个地方算是中上等,但当我打算买房的时候,却发现,在高企的房价面前,我甚至连中等水平都算不上,开始步入广大的低收入阶层。兄弟,欢迎你!我仿佛听到一个声音说。

    房价人人怨。恒大和万达这样的重量级都进来了,连万科和地方领导会谈一次,都成为市场闻风而涨的一个借口。统计部门给我们提供的房价,真实性有多少,我不敢恭维,不是有一个笑话吗:在沙漠上最后一个渴死的人是统计局的——— 因为他的水分最大。只有房地产公司的挂牌均价才能说明我们这个城市真实的房价水平。如果你想在二环内买套房子,差不多是每平方米五六千元,期房啊。如果你想买到统计部门所说的每平方米三四千元的房子,那就请到二环以外吧。

    扯远了,言归正传。我是想说,即便是石家庄这样的中等城市,房子也有巨大的利润。没错,房价高,一是招拍挂屡屡出地王和政府的土地财政;一是宽松的货币政策,看看67家上市房企有七成负债率超过50%的危险数据就可见一斑了。而高房价的另一个因素,就是开发商的暴利——— 虽然他们常常反驳说几十项税费和土地财政造成地方政府赚大头,自己的利润其实并不高。果真如此吗?

    我给大家算一笔账就知道了。

    以石家庄市二环内某自称高品质的楼盘为例。查阅该项目的土地出让金支出:“XX地块成功出让,XX地产4.26亿斩获”,这是来自媒体的行业报道,以下该项目的相关数据也是来自政府部门:“119500.2平方米,约179.25亩,规划为住宅用地,容积率为3.5,建筑密度为25%,绿地率为30%,出让年限为70年”。我们首先要计算该住宅项目的楼面价:172.25亩X666.66平方木/亩X3.5(容积率)=42000000,即42万平方米建筑面积。4.26亿(土地出让金)/42万平方米(建筑面积)=1000元。1000元,就是该高品质楼盘的楼面价。

    按照房地产评论人沈晓杰对2009年房地产市场的计算方法——— 商品房的成本主要由土地出让金、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。其中,最主要的就是土地出让金和建安费。全国城镇的建安费估计为每平方米1000元(以比同期中国农村建房成本高一倍计算);其他的配套费、税费和经营管理费,全国城镇的平均费用推算为600元。

    得出的结果是:1000+1000+600=2600元。如果算上银行利息(事实上,房地产公司采用前期“团购”的融资方式解决了部分资金需求)以及可能存在的灰色成本,3000元应该没问题了吧。但现在该住宅项目的标牌价是5500元。房地产商的利润率在80%以上,而国际通行的房地产利润都在5%左右。请问这是不是暴利?

    我这样计算,房地产商可能有意见,因为项目刚刚开工的时候挂牌价是四千多元,甚至在之前为解决融资问题进行的内部集资上,价格还是三千多元。但无论如何,房地产的暴利可见一斑。

    关于房地产的暴利问题,北京中坤投资集团董事长黄怒波,这位曾经梦想成为流浪诗人的地产商,在去年大连举办的夏季达沃斯年会上畅言:如果以项目结束时总的投资额来计算,利润率可能有15%到20%;但如果以自有资金计算,利润率可能高达100%到200%。

    如此暴利,石家庄的楼盘还纷纷在唱多。从行业协会到房地产商都在说,要涨啊,在涨啊。搞得买房人恐慌一片,来不及细细思量,就交出了自己的血汗钱,交出了自己今后几十年的幸福和生活品质。

    房地产圈子常常在那里鼓吹,说石家庄是省会城市中的房价洼地,还有巨大的上升空间,房价要进入快速上升通道,甚至还在很亢奋地谈论什么时候石家庄房价进入万元时代……我每次看到这种说法就很郁结,有一种“民不聊生”的感觉。

    是不是有泡沫,那是一个经济上的专业判断,掌握在政府的房地产管理部门、统计部门,以及房地产商的嘴里,他们说没有,或者说可控,那就意味着房价还要继续涨。这就是传说中的“操控”。

    但我给省会的楼盘算了一笔账后,作为一个非专业人士,我得说,暴利有多大,泡沫就有多大——— 尽管那些“专业人士”可能会拿出数据驳斥我。

    再郑重声明一句,如果我的计算有误,敬请各位房地产界人士批评。因为,商品房的成本和利润,对于普通购房者来说,是个谜。

 

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